1 011 000 transactions immobilières transfrontalières : c’est le chiffre brut qui résume l’ampleur du phénomène. Derrière ces opérations, chaque vendeur français qui cède un bien en Espagne se frotte à une réalité fiscale aux multiples facettes.
En Espagne, la cession d’un bien par un non-résident fait immédiatement surgir la question de la plus-value. Le fisc espagnol ne fait pas dans la nuance : 19 % d’imposition, sans distinction, s’appliquent pour tout citoyen de l’Union européenne. Ce taux s’applique à la différence entre prix d’achat et prix de vente, une fois déduites les dépenses admissibles. Mais ce n’est pas tout. Avant même de calculer la moindre plus-value, l’administration réclame 3 % du prix de vente au titre d’une retenue à la source, systématique, peu importe le bénéfice réel. Pour les charges et frais, leur prise en compte dépend du statut fiscal du vendeur. Un détail qui change tout.
Plan de l'article
Panorama de la fiscalité immobilière en Espagne : ce qu’il faut savoir
L’Espagne séduit, mais vendre ou acheter sur place, c’est accepter de composer avec un système fiscal qui ne laisse rien au hasard. Le statut de résident ou non-résident influence chaque étape. On retrouve deux axes majeurs : l’imposition annuelle, et celle qui surgit lors des mutations immobilières.
Pour tout propriétaire, l’IBI, l’impôt foncier espagnol, revient chaque année. Son calcul repose sur la valeur cadastrale, qui fluctue selon la région et la commune. Certaines municipalités ajoutent même leur propre couche fiscale, en modulant selon l’usage ou la localisation du bien. Les résidents fiscaux espagnols, eux, doivent aussi déclarer l’ensemble de leur patrimoine immobilier, y compris à l’étranger, via l’impuesto sobre patrimonio.
Voici les principaux prélèvements à surveiller lors d’une opération immobilière :
- La taxation de la plus-value, dont le taux varie selon la résidence fiscale du vendeur.
- La plusvalía municipal (IIVTNU) : un impôt local frappant la hausse de valeur cadastrale du terrain, exigé à chaque mutation, même si le vendeur ne réalise aucun profit.
Chaque communauté autonome applique ses propres règles : abattements, seuils, taux. La fiscalité immobilière espagnole, loin d’être uniforme, reflète la diversité des territoires. Résultat : la localisation précise du bien influence fortement la note finale. Mieux vaut s’y préparer dès l’acquisition.
Quelles taxes s’appliquent lors de la vente ou de l’achat d’un bien ?
Opérer une transaction immobilière en Espagne, c’est accepter une série de prélèvements. Le neuf et l’ancien obéissent à des logiques différentes. Pour un logement neuf, la TVA (IVA) s’élève à 10 % du prix pour l’habitation principale, et grimpe à 21 % pour les locaux commerciaux ou terrains à bâtir. S’ajoute l’AJD, impôt sur les actes juridiques documentés, qui varie de 0,5 à 1,5 % selon la région.
Dans l’ancien, la TVA laisse place à l’ITP, un impôt qui oscille entre 6 et 10 % selon la communauté autonome. Impossible de faire l’impasse sur les frais de notaire, d’enregistrement, voire de timbre. Prendre le temps de vérifier les charges de copropriété et les dettes rattachées au bien avant la signature évite bien des déconvenues.
Du côté du vendeur, la plusvalía municipal (IIVTNU) cible la valorisation cadastrale du terrain urbain, quelle que soit la marge réalisée. Quant à la plus-value immobilière, elle est soumise à l’impôt sur le revenu selon des modalités spécifiques, résidents et non-résidents étant traités différemment.
Français non-résidents : quelles obligations fiscales en Espagne ?
Pour un résident fiscal français, vendre une maison ou un appartement en Espagne, c’est jouer sur deux tableaux. La convention fiscale franco-espagnole fixe les règles du jeu : c’est l’Espagne qui prélève l’imposition principale sur la plus-value, même si l’adresse du vendeur se situe ailleurs.
La vente déclenche l’IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents. À 19 % pour les Européens, il porte sur la plus-value nette, frais et taxes déductibles en appui. L’acquéreur, lui, retient 3 % du prix pour le compte du fisc espagnol. Cette retenue à la source sécurise le recouvrement, même si le vendeur rentre en France dès le compromis signé.
Les loyers perçus avant la vente restent imposés en Espagne, déclaration distincte à la clé. Les charges réelles et intérêts d’emprunt sont déductibles, sous réserve de justificatifs solides.
Côté français, la plus-value doit être déclarée également. Si l’impôt est déjà payé à Madrid, le fisc hexagonal en tient compte, pour éviter tout cumul. La circulation d’informations entre administrations impose rigueur et traçabilité : gare à la moindre omission.
Conseils pratiques pour anticiper et gérer l’impôt sur la vente immobilière
Vendre un bien immobilier en Espagne, c’est accepter des démarches fiscales pointilleuses. Chaque pièce du dossier compte. Avant la mise en vente, réunissez tous les documents utiles : contrats d’achat, factures de travaux, justificatifs de frais de notaire. Ces preuves serviront à établir la plus-value exacte et à minimiser le montant final de l’impôt.
Lors de la signature chez le notaire, n’oubliez pas la retenue à la source : 3 % du prix de vente, obligatoirement versés au fisc espagnol. Ce montant viendra ensuite diminuer l’impôt dû. Si la plus-value est inférieure à la somme retenue, il est possible de réclamer le trop-perçu via le formulaire 210.
Faire appel à un avocat fiscaliste habitué à la législation espagnole peut s’avérer judicieux. Il saura vérifier la bonne application du taux d’imposition (19 % pour les résidents européens), sécuriser les démarches, et vous signaler d’éventuelles possibilités d’exonération, notamment en cas de réinvestissement dans une résidence principale.
Quelques points à vérifier pour optimiser la gestion fiscale :
- Contrôlez la durée de détention et la qualification du bien : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.
- Actualisez le prix d’acquisition en intégrant les frais et travaux admissibles.
- Examinez la fiscalité locale : la plusvalía municipal (IIVTNU) s’ajoute toujours à l’impôt sur la plus-value.
Ne négligez pas la déclaration en France : signalez votre gain patrimonial, même si l’impôt a déjà été réglé à l’Espagne. Cette transparence évite tout risque de redressement, surtout lors d’un éventuel contrôle croisé entre administrations fiscales.
En s’armant d’anticipation et de méthode, céder un bien espagnol ne vire pas au casse-tête. Ceux qui préparent chaque étape s’épargnent bien des désillusions, et transforment une opération redoutée en simple formalité. À chacun d’écrire sa propre histoire fiscale, entre les lignes des deux administrations.
